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2017年前三季度汕头房地产开发企业运行情况分析

  前三季度,汕头市房地产开发企业投资保持较快增长,销售市场持续活跃,价格不断攀升,但房屋施工规模缩小,新开工、竣工面积回落,开发市场保持增长压力增大。 

  一、房地产开发企业投资较快增长 

  前三季度,全市房地产开发企业共完成投资238.84亿元,同比增长30.4%,比上半年提高7.8个百分点,增幅同比提高9.2个百分点。房地产开发企业投资占全市固定资产投资的比重为18.4%,比上半年提高1.1个百分点,拉动全市固定资产投资5.6个百分点。从全省的房地产开发企业投资情况看,汕头房地产开发企业投资增速比全省平均水平(18.9%)高11.5个百分点,在全省21个地级市居第9位。 

  

  (一)土地供应好转,土地购置费增速提升。前三季度,建筑工程完成投资142.72亿元,同比增长23.2%,增速比上半年回落5.9个百分点;安装工程完成投资11.05亿元,同比增长62.6%,增速比上半年回落24.0个百分点;设备工器具购置3.36亿元,同比增长88.6%,增速比上半年提高9.3个百分点;其他费用81.72亿元,同比增长39.3%,其中土地购置费69.38亿元,增长40.8%,增速比上半年提高45.6个百分点。 

  (二)“三旧”改造政策运用见效,商业营业用房和其他投资增速提升。前三季度,全市商品住宅投资150.79亿元,同比增长21.9%,增速比上半年回落3.0个百分点;办公楼投资7.23亿元,增长434.2%,增速比上半年回落44.5个百分点;商业营业用房投资21.27亿元,增长16.8%,增速比上半年提高17.0个百分点;在全市推进创文强管的良好态势下,中心城区逐渐配建幼儿园、综合服务处、公共停车场等公共配套设施“三旧”改造项目,包括中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等在内的其他投资共完成59.54亿元,增长49.5%,增速比上半年提高34.2个百分点,占房地产开发企业投资比重为24.9%。 

  (三)中心城区房地产开发企业投资支撑全市投资上行。分区域投资两极分化,前三季度,中心城区房地产企业开发投资182.84亿元,同比增长48.7%,比上半年提高13.4个百分点,占全市开发投资的76.6%,较上半年提高0.4个百分点;其中9月单月环比增长20.2%,中心城区作为全市房地产市场的风向标,助推全市开发投资上行。而非中心城区房地产开发企业投资56.0亿元,同比下降7.0%,比上半年回落1.24个百分点。其中,潮阳、潮南和南澳房地产开发企业投资均为负增长。 

  (四)大项目投资贡献显著。前三季度,全市共有计划总投资达10亿元以上的开发项目26个,占全市项目总数的7.6%,本年累计完成投资115.38亿元,占全市房地产开发企业投资额的48.3%,对全市房地产开发企业投资的贡献率为26.9%。 

  二、房地产市场销售火爆,价格持续走高 

  2017年伊始,汕头房地产销售市场继续保持高速增长态势,前三季度,商品房销售面积471.90万平方米,同比增长99.8%,较上半年提高3.4个百分点商品房销售额470.06亿元,增长151.2%,比上半年提高4.8个百分点。 

  从全省范围看,汕头商品房销售面积和销售额增幅均居全省前列。前三季度,我市商品房销售面积增速全省排位第,高于全省增速(8.5%)91.3个百分点;商品房销售额增速全省排位第,高于全省增速(13.7%)137.5个百分点 

  

  (一)从销售主力看,住宅销售高速增长,且改善型购房需求持续释放。商品住宅销售是市场的晴雨表全市商品房销售市场份额中的90%以上是住宅,一直占据着房地产开发市场中的主导地位。前三季度,全市商品住宅销售面积438.42万平方米,同比增长105.7%,占全市商品房销售面积的比重是92.9%。 

  住宅户型销售中90平方米及以下户型销售57.95万平方米,同比增长38.0%,占住宅销售的13.2%,比上半年回落2个百分点;90-144平方米户型销售191.60万平方米,增长67.2%,占住宅销售的43.7%,比上半年提高0.3个百分点;144平方米以上户型销售183.45万平方米,增长224.6%,占住宅销售的41.8%,比上半年提高1.9个百分点。数据显示,改善型购房需求持续释放特点明显。 

  (二)从销售区域看,中心城区占据销售主场,非中心城区追赶势头强劲随着东海岸新城、海湾隧道、小公园片区修复等重点民生项目建设的推进,中心城区坐拥着更好的区位优势、更完善的各类配套资源,聚焦了全市乃至全国购房者的目光,推动着房地产市场持续热销。前三季度,中心城区商品房销售面积346.57万平方米,同比增长87.2%,占全市商品房销售面积的73.4%。其中,住宅销售315.42万平方米,同比增长90.6%。随着创文强管的推进,非中心城区商品房销售同样势头强劲。前三季,非中心城区商品房销售面积125.33万平方米,同比增长145.8%,增速比中心城区快了58.6个百分点,销售面积占全市26.6%。其中住宅销售123.0万平方米,同比增长158.5%,增速比中心城区快了67.9个百分点 

  三、当前房地产市场值得关注的问题 

  (一) 房地产开发企业投资发展成两极化分布。前三季度,房地产开发企业投资成两极化分布,投资增长一极的濠江区、金平区和龙湖区同比增幅分别达到了93.9%、59.5%和32.7%;投资下降一极的南澳、潮阳和潮南分别下降33.4%、15.7%和13.4%。区县房地产行业发展两极分化严重,市场需求极不平衡,对全市房地产行业的稳定健康发展带来了挑战。 

  (二)土地购置面积持续下降,新开工面积继续缩量。 从先行指标看,前三季度,房地产开发企业土地购置面积95.45万平方米,同比下降13.4%,比上半年提高41.1个百分点;本年土地成交价款56.48亿元,同比增长1.6%,比上半年提高31个百分点。截止9月底,全市商品房施工面积2318.85万平方米,同比增长8.8%,比上半年回落5.0个百分点;其中新开工面积292.98万平方米,同比下降32.9%,降幅较6月底继续回落8.7个百分点。可见,土地购置面积虽有向好趋势,但从建设情况看,我市各类房屋施工规模缩小,新开工面积大幅下降,开发投资后劲不足,持续增长压力很大。 

  (三)房地产开发资金依赖国内贷款,自筹资金增速放缓。前三季度,全市房地产开发企业本年到位资金265.13亿元,同比增长27.6%,增速比上半年提高1个百分点。房地产开发到位的资金中,国内贷款增长较快,自筹资金增速放慢。截止9月底,房地产开发企业本年到位的国内贷款38.01亿元,增长270.5%,增速比上半年提高135.4个百分点;自筹资金155.35亿元,增长1.7%,比上半年回落6.2个百分点;其他资金71.68亿元,增长60.2%,比上半年提高4.5个百分点。在其他资金中,定金及预收款51.95亿元,增长69.8%;个人按揭贷款19.71亿元,增长57.0%。以销售回款为主的其他资金占本年到位资金的27.0%,比上半年下降1.7个百分点。 

  四、全年房地产市场趋势预判 

  (一)房地产开发企业投资增长维持平稳,增速有所回落 。前三季度,我市房地产企业开发投资稳中有进,但新开工面积等先行指标回落幅度较大,土地市场成交平淡,且房地产投资去年下半年增速较快,基数较大,全年房地产开发企业投资增长要保持较快增长的难度较大,预计全年我市房地产企业开发投资将维持稳中趋缓的态势。 

  (二)房地产销售市场将由“疯涨”趋向“温和”。今年以来,我市房地产销售市场一片火热的景象。开发商借势房地产销售的火爆,加快楼盘的推出,前三季度市场供应增加明显,销售总量不断突破历史高位。但在棚改持续推进和土地成交面积处于低位等影响下,四季度房地产销售市场可能出现一定调整和波动,综合预计接下来房地产销售市场将逐渐由“疯涨”转为“温和”上涨,销售面积增速高位有所回落。 


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