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2017年上半年汕头房地产开发投资和商品房销售情况分析

  2017年以来,我市房地产开发市场总体表现活跃,房地产开发投资平稳增长,开发结构进一步优化;商品房销售量价齐升,受益于销售畅旺,企业销售资金回笼顺畅,行业资金状况总体充裕;待售面积进一步消化吸纳,但市场总体存量充足,去库存总基调不变;另外,土地成交市场转向低迷,新开工规模缩小,预示着开发市场面临下行压力。

  一、上半年全市房地产开发运行的主要特点

  (一)房地产开发投资稳步增长。

  今年以来,我市房地产开发投资稳步增长,连续三个月上升后小幅回落并趋向平稳。上半年,全市完成房地产开发投资155.15亿元,增长22.6%,增速比一季度和上年同期分别提高0.9和2.0个百分点,(见图1)。

  从构成来看,建筑工程投资占比最大,安装工程投资增长较快。上半年,全市房地产开发投资中建筑工程投资103.28亿元,增长29.1%,占房地产开发投资的66.6%;安装工程投资8.37亿元,增长86.6%,占5.4%;设备工器具购置2.58亿元,占1.7%;其他费用投资40.92亿元,占26.4%,其中,土地购置费32.84亿元,下降4.8%,增速比一季度回落8.3个百分点。

  从类型来看,占比大的住宅投资比重继续提升。上半年,我市房地产开发投资中商品住宅投资109.10亿元,增长24.9%,占房地产开发投资的比重为70.3%,比去年同期提高了1.3个百分点;办公楼投资力度加大,增速飞涨,上半年办公楼投资3.89亿元,增长487.6%,比上年同期提高372.3个百分点,占房地产开发投资比重比去年同期提高2个百分点。

  从区域来看,濠江、龙湖和澄海开发投资增长较快,上半年,这三个区的房地产开发投资分别增长67.1%、42.6%和25.5%,分别比全市增幅高44.5个、20个和2.9个百分点;而其他区县均为负增长。

  从粤东西北12市看,我市总量靠前,增速靠后,占比偏小。上半年,汕头房地产开发投资总量稳居粤东西北12市首位;增速虽比全省快3.6个百分点,但在粤东西北12市中排第9位;上半年,汕头房地产开发投资占我市全社会固定资产投资比重为17.3%,比全省水平低17.4个百分点,在粤东西北12市中排第8位,比重偏小(见表1)。

  (二)开发企业到位资金充裕,但增幅收窄。

  受相对宽松的货币政策和销售火热资金回笼加速等因素影响,主要资金来源中,国内贷款及其他资金来源高速增长,企业到位资金充裕,但增幅收窄。上半年,汕头房地产开发企业本年到位资金小计176.78亿元,同比增长26.6%。到位资金与本年完成投资比由上年的0.91:1提高到1.13:1。到位资金中,国内贷款19.35亿元,增长135.1%,增速同比提高181.5个百分点;自筹资金106.65亿元,增长7.9%,同比提高0.8个百分点;其他资金来源50.69亿元,增长55.7%。其他资金来源中,定金及预收款39.13亿元,增长70.8%,同比收窄128.0个百分点;个人按揭贷款11.47亿元,增长27.0%,同比大幅收窄321.6个百分点。

  (三)商品房销售持续畅旺。

  今年以来,汕头商品房销售市场延续了去年的畅旺行情,销售增速再创新高。上半年,汕头商品房销售面积264.86万平方米,同比增长96.4%,创同期历史新高,比一季度提高33.7个百分点;商品房销售额253.01亿元,增长146.4%,比一季度提高76.4个百分点。

  按类型分,商品住宅销售面积增长较快。上半年,汕头商品住宅销售面积增长111.5%,销售额增长163.2%,分别比一季度提高49.9个和91.5个百分点,商品住宅销售面积占商品房销售面积的93.8%;办公楼销售面积同比下降85.6%,商业营业用房销售面积同比增长75.4%,两者分别占商品房销售面积的0.3%和3.1%。

  按区域分,非中心城区商品房销售面积增长较快。上半年,中心城区商品房销售面积同比增长84.0%,占全市销售面积的75.2%。非中心城区销售面积增长146.8%。

  从全省范围看,汕头商品房销售面积和销售额增幅均居全省前列。上半年,我市商品房销售面积增长96.4%,增速全省排位第三,高于全省增速(11.1%)85.3个百分点;商品房销售额总量253.01亿元,增速全省排位第二,高于全省增速(16.8%)129.6个百分点。

  (四)待售面积进一步消化吸纳,但去库存总基调不变。

  自去年下半年以来,市委、市政府认真贯彻落实上级房地产市场调控政策,为我市继续推进去库存工作起到了积极推动作用,去库存取得初步成效。上半年汕头商品房和商品住宅分别新增批准预售面积258.23万平方米和220.53万平方米,同比分别增长2.1%和6.6%,分别比同期销售面积少6.62万平方米和27.93万平方米。截止6月末,我市商品房待售面积313.62万平方米,较一季度减少9.07万平方米,下降2.8%,较2016年年末减少12.88万平方米,下降3.9%。数据显示,今年以来我市商品房供销比不断走低(见图3),6月份我市商品房新增供应面积开始小于销售面积,但市场总体存量仍然充足,总体呈现供求两旺的运行态势。

  从待售类型看,6月末商品住宅待售面积184.90万平方米,占待售总面积比重为59%,同比增长10.5%;库存量低于2016年末水平,但仍高于2016年中及之前的水平;非住宅待售面积128.72万平方米,同比增长17.8%,库存量持续增长(见图4)。

  从待售时间看,待售3年以上的待售面积(积压房)增长明显,待售面积高达79.93万平方米,同比增长96.8%,占待售总面积的比重为25.5%;待售1-3年(滞销房)的待售面积为103.18万平方米,同比下降2.8%,占待售总面积的比重为32.9%;竣工一年以内的待售面积(待销房)为130.51万平方米,同比增长0.5%,占待售总面积的比重为41.6%,比重最大。

  数据反映,商品住宅市场去库存成效逐渐显现,但库存量仍处高位;非住宅商品房库存量则持续上升,表明当前及今后一段时间内,房地产去库存的总体基调仍未改变。

 

  

  二、当前我市房地产开发运行需关注的主要问题

  (一)企业开发投资后劲不足。

  虽然今年以来汕头房地产开发投资增幅保持平稳,但从部分先行指标来看,销售市场的畅旺并未及时有效传导至开发投资端,开发企业投资后劲不足,下行压力仍然较大。从土地市场来看,上半年我市房地产开发企业本年土地购置面积31.06万平方米,同比下降54.5%,比一季度回落144.9个百分点;本年土地成交价款18.88亿元,同比下降29.4%,同比回落240.1个百分点。从新开工规模来看,上半年我市各类房屋新开工面积缩量,新开工面积194.42万平方米,同比下降24.2%,比一季度回落了97.9个百分点,结束了连续12个月的增长态势。其中,住宅新开工面积138.87万平方米,下降16.9%。开发投资后劲不足,不仅影响商品房持续供给和房地产市场平稳运行,也对整个宏观经济发展带来不利影响。

  (二) 商品房销售均价屡创新高。

  随着房地产销售市场的火热及销售面积的快速增长,商品房销售价格快速走高,我市商品房销售均价逼近万元,中心城区增幅尤其明显。上半年,汕头商品房平均销售价格同比增长25.5%,均价创历史以来新高;其中商品住宅均价增长24.5%,比一季度提高21.1个百分点。分区域看,中心城区商品房销售均价涨幅领跑全市。上半年,中心城区商品房销售均价同比增长32.1%,比上年同期提高25.3个百分点。其中,金平区和龙湖区的商品房销售均价过万。非中心城区商品房销售均价增长13.2%,增幅比上年同期提高17.2个百分点。商品房销售均价的快速走高,不利于库存的持续消化和市场的平稳运行。

  三、几点建议

  (一)提升房地产企业资质,促进企业做大做强。目前,在房地产市场竞争日益加剧的形势下,必须创造宽松的市场环境和更多的优惠措施,鼓励房地产企业不断提升企业资质,进一步做大做强,向规模化和品牌化方向发展。同时,要鼓励专业房地产营销代理机构、专业房地产估价机构、专业房地产规划设计机构、二手房代理机构、物业服务企业等的进一步发展,使从事房地产业的生产、流通、售后服务等的各企业各环节协调发展,规范运作,不断提高服务质量和服务水平,以促进房地产业持续、快速、健康发展。

  (二)加强监测分析,切实做好稳定房价工作。各级政府在继续认真贯彻落实各项房地产市场调控政策和措施的前提下,要密切关注投资、销售、房价等房地产市场各类指标变动情况,进一步强化市场分析、跟踪和预警工作,既要正确引导开发企业合理定价、科学营销,增强投资信心,也要把控制房价作为以后的工作重点,使房地产价格保持合理的水平,谨防房价持续增长和市场出现波动。

  (三)加大待售商品房的消化力度,控制待售面积的增长。针对房地产待售面积的持续增长,应当引起各级政府和行业主管部门的高度重视,减少待售面积过大的影响,引导房地产开发企业要根据当地情况,适度确定建设规模、发展速度,以需定产,以销定产,避免新商品房的积压。

 

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