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2009年上半年我市房地产市场发展简析


    今年上半年,在国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下,我市房地产市场刹住了去年下滑的势头,开发投资出现了稳步增长的良好局面。全市房地产市场呈现新一轮快速、健康发展的态势。主要呈现如下几个特点:

  1、开发投资明显升温。2008年,受国际金融危机及国内经济回调的影响,我市房地产开发与销售低迷,房地产市场调整态势明显。2008年底以来,国家适时调整了有关房地产业发展的信贷、货币、税收等各项政策。如扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,调整最低首付款比例;对个人销售和购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税;降低二手房交易成本;同时还出台一系列刺激经济增长、促进房地产业健康发展的措施。我市房地产市场在国家宏观调控政策指导下,逐渐回暖,朝健康方向发展,开发力度加大,开发节奏加快。全市上半年完成房地产开发投资17.69亿元,比去年同期增长21.2%;其中住宅投资13.39亿元,增长29.1%;用于土地购置和土地开发投资5.98亿元,同比增长76%;上半年购置土地面积为29.28万平方米,完成开发面积22.34万平方米,分别增长52.1%19.7%

  2、到位资金较为充裕。上半年我市房地产开发到位资金18.36亿元,同比增长4.7%,到位资金与本年完成投资比为1.041。受惠于国家相对宽松的货币政策,本年国内贷款到位资金1.3亿元,这为开发企业提供一定的资金保证,但自筹资金依然是房地产开发项目的主要来源。统计数据显示,上半年到位自筹资金12.52亿元,同比增长37.6%,占整个资金来源的68.1%

  3、新开工面积大幅增加。今年以来,房地产开发企业继续看好我市房地产市场发展前景,开发信心进一步增强,加大新开发投资力度,向市场推出上规模新楼盘。据统计,全市上半年新开工商品房建筑面积141.52万平方米,比去年同期增加82.09万平方米,增长138.1%;其中住宅107.54万平方米,比去年同期增加63.01万平方米,增幅更高达142%。上半年,我市房地产开发新开工项目16个,其中较大项目有汕头西区改造建设有限责任公司的“金港广场”、经纬集团华南贸易广场开发有限公司的“嘉盛豪庭”和汕头市金平区中信房产开发有限公司的“嘉顿小镇西区”等项目,占全市新开工面积的56%

  4、商品房竣工显著加快。上半年我市商品房屋竣工面积达62.24万平方米,同比增长37.6%,其中住宅47.69万平方米,同比增长35.7%。新增商品住宅3826套。今年上半年竣工的主要楼盘有“泰安星光华庭”和“宜嘉名都”等。

  5、商品房销售仍呈萎缩。今年以来我市房地产销售市场呈现价降量缩态势。其原因主要有两方面:一是2006年后,房价迅速上涨,今年虽部分楼盘楼价略有下降,但在金融危机背景下,消费者的收入预期和购房预期发生变化,市场观望气氛浓厚,部分购房需求受到抑制;二是新开工楼盘普遍未进入政府规定的销售期,期房销售大幅度减少。统计显示,上半年我市商品房销售面积46.17万平方米,同比下降15.4%,其中住宅为40.1万平方米,同比下降19.3%;商品房销售额为15.77亿元,同比下降24.4%,其中住宅为12.99亿元,同比下降24.4%。但销售市场也出现积极信号,呈逐步走强趋势。上半年在期房销售量大幅减少的情况下,现房销售明显活跃。据统计,上半年期房销售面积24.07万平方米,下降31%,而现房销售面积22.10万平方米,增长12%。从单季度来看,今年第一季度全市商品房销售面积为19.43万平方米,第二季度为26.73万平方米,第二季比第一季销售面积增长37.5%

  6、商品房价格止跌回升。上半年我市商品房销售均价与去年同期比较有所下降,但从环比看则呈逐月走强回升态势。资料表明,2-6月商品房屋销售均价同比分别下降11.5%、11.9%、14.6%、13.8%和10.6%。而3-6月环比分别为-7.6%、-2.2%、0.6%和3.3%。这说明商品房销售均价实际上已经止跌回升。目前房价上涨主要有两方面原因:一是中心城区人口密集,房源紧缺,供求关系互动明显;二是随着经济的不断发展,消费者对中高档住房需求加大,商品房屋的配套设施日臻完善,开发成本不断加大。

  7、商品房空置略有消化。到今年上半年为止,我市商品房屋空置面积(含待销房、滞销房和积压房)共153.13万平方米,其中住宅为75.26万平方米,同比分别下降1.1%和0.93%。据资料显示,虽然今年上半年商品房屋竣工面积增加,销售面积减少,但由于今年竣工楼盘多数在去年以期房销售的方式进行销售,而存量房又进一步得到市场消化,因此在空置量上基本不会产生压力,反而略有下降。


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