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2009年汕头房地产发展形势回顾


 一、房地产发展形势简析

  2009年,汕头市房地产市场一改2008年疲软走势,开发投资呈现止跌回升,开发规模迅速扩大,销售形势逐步转好。

  1、开发投资恢复较快增长。在2008年底国家对楼市的一系列“暖市”措施的推动下,2009年汕头市房地产发展跟上全国节拍,呈现快速升温,投资加大,升幅提高的发展态势。初步统计,2009年全市完成全社会固定资产投资291.90亿元,增长11.7%;房地产开发投资38.09亿元,增长15.8%,比全社会固定资产投资高出4.7百分点;房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为13.1%,比2008年的12.6%提高了0.5个百分点。从投入用途来看,商品住宅投资为28.02亿元,占房地产开发投资73.6%,表明我市商品房市场仍是以住宅为主格局没有变。从投入构成来看,土地购置费为9.45亿元,增长120.3%;土地购置费占开发投资比重为24.8%,上升11.8个百分点。另外,统计快报资料显示,2009年全市开发企业本年土地购置面积为49.38万平方米,本年土地成交价款为8.83亿元,以此计算,每平方米土地成交价款为1788元,同比增长21.4%。这表明2009年房地产开发投资中的土地成本明显上升。

  房地产开发投资本年到位资金来源39.01亿元,同比增长9.6%;其中银行贷款为2.09亿元,下降39.8%,企业自筹25.34亿元,增长38.5%,其他资金中个人按揭贷款2.59亿元,增长69.2%。

  2、开发规模保持较大水平。根据统计快报,2009年,全市商品房施工面积530.02万平方米,其中住宅403.21万平方米,分别比上年增长5.0%和5.4%;竣工房屋面积162.21万平方米,增长24.1%,其中可售面积144.47万平方米,增长30.6%,竣工住宅123.83万平方米,增长20.6%,其中可售面积121.94万平方米,增长18.8%。全市全年新开工商品房项目33个,施工面积231.93万平方米,比2008年的新开工规模增加了144.80万平方米,增长166.2%,其中住宅171.03万平方米,比上年增加103.14万平方米,增长151.9%。新开工规模是近年来我市房地产开发较大的一年。2009年再现商品房项目开工热潮,原因主要有三方面:一是2008年新开工楼盘明显偏少,全年新开工商品房面积87.13万平方米,竣工面积130.72万平方米,双双少于全年销售面积136.98万平方米,造成市场供给相对不足,2009年开局后特别是下半年,很多新楼盘价格定位大幅度走高,收益预期看好,市场调节功能发生作用,在资本逐利本能的驱使下,开发企业爆发开发热情;二是政府行使调控职能,加大调控力度,加快房地产开发项目审批速度,以增加商品房市场的有效供给;三是受全国特别是一线城市房地产快速发展的影响和波导。

  3、销售形势仍呈量跌价涨。初步统计,2009年,全市商品房合同销售面积127.44万平方米,同比下降5.6%,其中现房67.68万平方米,增长18.1%,期房59.76万平方米,下降23.1%;商品房中住宅销售105.66万平方米,下降9.0%,其中现房50.19万平方米,增长17.0%,其房55.47万平方米,下降24.3%。商品房销售合同额47.12亿元,同比下降0.1%,其中住宅37.34亿元,增长2.9%。从以上数据来看,2009年我市房地产销售市场延续了2008年的量跌价涨态势;但降幅却已经明显缩小。如果从住宅销售套数来看,全年共销售8972套,比2008年还要多出55套。这一方面说明销售市场上小套型住宅需求明显增多,另一方面也反映了我市商品房销售市场中刚性需求并未发生大的变化,并没有受到过大的压抑,市场容量基本保持稳定。此外,办公楼和车位在2009年的销售市场上表现相当活跃,资料显示,全年办公楼销售面积4.13万平方米,增长179.1%;车位10.28万平方米,增长8.1%。

  从全年商品房均价来看,2009年全市房价基本上是呈现逐步走高的行情。初步统计,2009年全市商品房均价为3698元/平方米,增长5.9%,其中住宅3534元/平方米,增长13.1%。3-12月各月环比分别为:-7.6、-2.8、0.6、3.3、2.6、1.1、2.6、0.8、2.0、-0.9。这表明,前四个月房价延续了2008年下行态势,从5月份开始房价步入了上升通道。

  4、商品房空置面积有所增加。至2009年底,全市商品房空置面积为149.71万平方米,比2008年底增加6.38万平方米,增长4.4%;其中待销房(空置1年以内)42.54万平方米,增长16.0%,滞销房(空置1~3年)38.49万平方米,增长49.9%,积压房(空置3年以上)68.68万平方米,下降15.2%。积压房在市场上大量消化是2009年现房销售量较大幅度增长的主要原因,同时也是拉低全年商品房均价的主要因素;另外这也从一个侧面表明,新楼盘房价的迅速上升迫使相当一部分市场需求转向空置多年的旧楼盘尾房。

二、对当前我市房地产市场发展的看法

  1、政府要尊重市场,相信市场。近年来,受宏观经济形势和宏观调控政策变化影响,我国房地产发展几经起落,乍寒还暖;特别是2007年以来,国家对房地产市场的调控方向转换频率明显加快,维护房地产市场平稳健康发展的态度明确而坚决。从近年调控政策来看,有两个方面值得注意,一是全国“一刀切”的政策和“齐步走”的措施越发减少,二是通过行政手段控制房价的调控效果不大。因此,要维护房地产市场健康稳步理性发展,我市各级政府要尊重市场规律,相信市场对房地产资源的配置作用和对房价的调节作用;同时重点要从三个方面着力:一是要监测我市房地产市场变化,把握好土地批租、项目审批的节奏,保证市场的有效供给。二是要加强对市场监控,防范和打击“囤地”、“捂盘”以及销售环节上的违规行为,依法依规维护房地产市场秩序。三是要积极摸索新思路,探索新途径,加快以廉租房为主的保障性住房建设进程,将保障性住房建设纳入社会保障体系。2009年我市通过盘活空置商品房,改造成廉租房的路子就是很好的尝试。同时可以适当考虑将承租对象从低收入者扩大到初就业的毕业生甚至具有稳定工作但又买不起房的进城农民工,建设多层次多档次的廉租公房。

  2、开发商要遵循市场,顺应市场。2009年我市房地产市场趋于活跃,消费者购房愿望趋强,很多开发企业将新楼盘价格定位飘高。但2009年我市的房地产市场中有几个方面需要引起注意:一是房价收入比攀高。从统计快报数据上反映,我市2009年每套住宅均价为41.62万元,而2009年我市城镇人均可支配收入为13651元,如果以每户三口人计算,则房价收入比高达10.2,而据国内有关专家研究结果,认为我国城镇房价收入比的合理区间为6-7。房价上涨过快,对市场购买力的过度透支,无异于杀鸡取卵,不利于房地产市场的持续健康发展。二是空置面积五年来首次出现正增长,空置面积再次累增,特别是滞销房大量增加;与此同时开发规模再次扩大,而销售量仍然是负增长。这说明市场供给面已改变了2008年以来相对不足的局面。三是住宅销售面积减少但套数增加,说明房价上升后小套型住宅成销售主力。四是国家对房地产市场的调控政策已经有别于2008年底出台的一系列措施,调控目标在于抑制房价的过快上涨。基于以上情况,开发单位应该顺应市场需求信号,主动调整经营思路,应对市场变化。

  3、购房者要理性面对市场。住房是比较特殊的商品,既是消费品,也是投资品。购房者往往有类似于普通股民“买涨不买跌”的心理,但住房作为不动产,毕竟与金融资本有所区别。一旦决策失误,有可能背上生活等方方面面的长期压力。因此当房价处于上行态势的情况下,购房者应根据自己的实际情况和经济能力,量身而动,量力而行,不跟风,不投机,理性面对市场,理性判断市场。


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